Que faire de près de 9000 m2 de stationnement devenus partiellement sous-utilisés ?
Les idées ne manquent pas. Installer des services de mobilité, accueillir des activités de réparation ou de réemploi, créer un espace de logistique urbaine, implanter une activité productive… Sur papier, toutes ces pistes semblent possibles.
Mais sont-elles utiles à cet endroit précis ? Peuvent-elles fonctionner dans les contraintes du site ? Répondent-elles à un besoin du quartier ? Trouveront-elles un public et un modèle économique ?
C’est pour apporter cette lecture que Paris&Co est sollicité par des bailleurs, aménageurs, maîtres d’ouvrage, opérateurs immobiliers ou équipes d’architectes lorsqu’ils préparent une réponse à un appel d’offre ou travaillent à la transformation d’un site.
L’enjeu n’est pas d’ajouter une touche d’innovation à un projet déjà dessiné. Il s’agit de comprendre ce que le lieu doit permettre demain, puis identifier les solutions capables de rendre ces usages possibles.
Dans les projets liés à la fabrique de la ville, le futur lieu est volontiers présenté comme hybride, inclusif, sobre, résilient, ouvert sur son quartier.
Ces ambitions disent beaucoup de la direction souhaitée, mais elles disent rarement comment y parvenir.
Que signifie par exemple, “ouvrir un bâtiment sur son territoire” ? Accueillir des associations locales ? Proposer des services absents du quartier ? Mutualiser certains espaces ? Faire venir de nouveaux publics ? Réserver une place à l’économie sociale et solidaire ?
Même difficulté avec la notion de nouveaux usages. Il ne suffit pas d’installer un équipement ou de changer la destination d’une surface pour qu’un usage apparaisse. Il faut comprendre qui fréquentera le lieu, à quel moment, pour quelles raisons et dans quelles conditions.
Ces usages sont souvent déjà esquissés au stade de la programmation. Reste à trouver les acteurs et les solutions capables de les rendre concrets. Paris&Co intervient souvent pendant cette phrase : en identifiant les projets pertinents, en évaluant leur adéquation avec le site et en vérifiant les conditions nécessaires à leur mise en œuvre.
Car sélectionner une solution ne suffit pas. Un nouvel usage peut modifier les flux, les horaires, le travail des équipes ou l’appropriation du lieu par différents publics. Ces changements doivent être anticipés pour que le projet trouve réellement sa place dans le fonctionnement du site.
Le sourcing vient donc prolonger la programmation : il permet de passer d’une intention d’usage à des solutions activables, adaptées au lieu et à ses contraintes.
Sur un projet de campus, plus de 1000 étudiants ont été interrogés sur leurs pratiques sportives, leurs besoins en équipements et les obstacles rencontrés au quotidien.
L’objectif n’était pas de leur demander quel équipement “innovant” ils aimeraient découvrir, mais de comprendre pourquoi certains pratiquaient peu, pourquoi des installations existantes restaient sous-utilisées et quels services pourraient réellement faire évoluer les habitudes.
Les réponses peuvent déplacer le sujet car le besoin ne porte pas toujours sur un nouvel équipement. Il peut concerner les horaires d’accès, la modularité des espaces, la pratique libre, le coût, l’information disponible ou la difficulté à concilier l’activité avec le rythme des journées.
Même logique pour un actif immobilier ou un espace sous-utilisé. Sa surface ne suffit pas à déterminer ce qu’il doit devenir. Il faut regarder ce qui existe autour, les services qui manquent, les acteurs déjà implantés, les projets à venir et les usages du quartier à différents moments de la journée.
Ce travail repose sur des données, mais aussi sur des entretiens, des enquêtes, des cartographies d’acteurs et de services, des visites de terrain ou des marches exploratoires.
Il permet surtout de faire apparaître les angles morts du projet.
Un quartier peut disposer de nombreux commerces, mais manquer d’espace pour ses associations. Des locaux peuvent rester vides pendant qu’une activité cherche à s’implanter à proximité. Plusieurs usages peuvent aussi partager le même espace à des horaires différents.
La programmation commence dans ces écarts : entre ce qui existe et ce qui est réellement utilisé, entre ce que le projet imagine et ce que le terrain réclame.
Un atelier au rez-de chaussée. Un espace sportif au sous-sol. Un local associatif. Un service de mobilité. Quelques commerces.
Présentée ainsi, la programmation ressemble à une distribution de surfaces. Mais juxtaposer des fonctions ne crée pas nécessairement un lieu vivant.
Programmer consiste à organiser les relations entre les usages : les publics auxquels ils s’adressent, leurs horaires, leurs contraintes, leurs modèles économiques et la manière dont ils s’inscrivent dans le quartier.
Un ancien parking peut accueillir des activités de réparation ou de logistique de proximité. Encore faut-il vérifier les conditions d’accès, les flux, la ventilation, la sécurité, les nuisances et la viabilité économique de l’activité.
Un projet immobilier peut réserver des surfaces à des structures de l’économie sociale et solidaire. Mais quels acteurs sont en mesure de les occuper ? À quelles conditions financières ? Pour répondre à quels besoins locaux ? Avec quelle articulation avec les autres occupants du site ?
Ces choix ne se prennent pas seuls.
Les architectes, les collectivités, les futurs exploitants, les acteurs locaux ou les usagers ne regardent pas le lieu de la même manière. Les réunir permet de confronter les ambitions aux contraintes, mais aussi de repérer des complémentarités qui n’apparaissent pas au départ.
Une programmation solide n’essaie pas de satisfaire toutes les demandes. Elle hiérarchise, arbitre et renonce parfois à certaines pistes.
Une fois les besoins qualifiés et les pistes de programmation arrêtées, la recherche de solutions devient beaucoup plus précise.
La question n’est plus : “Quelle entreprise innovantes pourraient rejoindre le projet ?”
Elle devient : “Qui peut répondre à ce besoin, sur ce site, pour ces publics et dans ces conditions ?”
Le cahier des charges ne part plus d’une thématique générale, mais traduit des cas d’usage. Les candidatures peuvent ainsi être examinées sur des critères beaucoup plus concrets :
Plusieurs dizaines de dossiers peuvent être analysés avant qu’un nombre limité de projets ne soit retenu.
La meilleure solution n’est pas nécessairement la plus technologique ou la plus impressionnante lors d’un pitch, mais celle qui s’inscrit le plus justement dans la programmation du lieu.
L’appel à innovation n’est pas le point de départ. Il est la traduction opérationnelle d’un besoin déjà travaillé.
Sélectionner une solution ne garantit pas encore qu’elle deviendra un usage. Il reste à observer comment elle fonctionne dans la réalité : si les publics s’en emparent, si les équipes peuvent l’exploiter, si son implantation est adaptée et si les résultats obtenus correspondent au besoin initial.
L’expérimentation permet de tester cette hypothèse avant de l’inscrire durablement dans le projet.
Un service peut devoir être simplifié. Un usage imaginé comme prioritaire peut finalement se révéler secondaire. Le modèle économique peut aussi évoluer au contact du terrain.
Ces ajustements ne fragilisent pas la programmation. Ils la rendent plus robustes.
L’expérimentation évite de transformer trop vite une bonne idée en investissement définitif. Elle fournit des éléments concrets pour décider, corriger ou renoncer.
Paris&Co peut accompagner ce passage du projet au test : définition du cas d’usage, mobilisation des parties prenantes, construction du protocole, suivi des indicateurs et analyse des conditions de déploiement.
Dans une réponse à un appel d’offres, il est facile de promettre un lieu innovant. Il est plus difficile d’expliquer ce que cette innovation changera concrètement dans sa programmation.
C’est pourtant ce qui distingue une intention d’un projet crédible.
En reliant l’analyse du territoire, les besoins des usagers, les pistes de programmation, le sourcing des solutions et leur expérimentation, Paris&Co aide les acteurs publics et privés à construite un volet d’innovation qui ne soit pas décorrelé du reste du projet.
Vous préparez une réponse à un appel d’offres, cherchez de nouveaux usages pour un site ou souhaitez identifier des solutions innovantes, à impact ou issues de l’ESS pour nourrir votre programmation ?
